CASA, RISCHIO ESPROPRIO PER CHI SALTA SETTE RATE DEL MUTUO

Sale lo scontro tra la tutela dei diritti dei cittadini comuni e quelli del sistema bancario, su un terreno di confronto particolarmente sentito: quello dei mutui per la casa. Nell’ambito del recepimento di una direttiva europea sulla trasparenza dei contratti stipulati da banche e clienti, si inserisce un codicillo che permette alle banche di diventare proprietarie delle case acquistate attraverso un mutuo da loro erogato, se il debitore salta 7 rate di pagamento, per venderle e incassare quanto spetta loro senza passare dal Tribunale.

Una eventualità che ha fatto scattare la protesta delle associazioni dei consumatori e delle opposizioni. “Hanno già aggredito i nostri stipendi, i nostri posti di lavoro, i nostri risparmi. Adesso vogliono mettere le mani sulle nostre case. Renzi, #semitocchilaCasa degli italiani sarà un Vietnam dentro e fuori il Parlamento”, ha scritto il vicepresidente della Camera, Luigi Di Maio (M5S). Il Parlamento, in particolare la Commissione Finanze della Camera, riprenderà mercoledì l’esame del testo: si prospetta un acceso dibattito, anche se l’Aula fornirà un parere non vincolante. Per altro, bisogna risolvere un giallo legislativo: lo stesso provvedimento è in via di trattazione nell’ambito della legge di delegazione europea e bisogna quindi sciogliere l’intreccio per procedere.

Le nuove leggi. Il nocciolo della questione sta nel nuovo articolo 120-quinquesdecies del Testo Unico Bancario, che disciplina i casi di “inadempimento del consumatore” evitando le procedure di esecuzione. La legge prevede che se il debitore salta il pagamento di sette rate del mutuo, il finanziatore può adottare le procedure per “gestire i rapporti con i consumatori in difficoltà nei pagamenti” e, tra queste, la banca e il sottoscrittore del mutuo possono inserire nel contratto la previsione che la casa ipotecata venga restituita alla banca, perché sia venduta, in caso si verifichino sette mancati pagamenti. In questo modo, la banca può rientrare del finanziamento, fatto salvo l’obbligo di restituire al consumatore l’incasso extra ricavato.

Come notano i tecnici della Camera, la ratio dovrebbe esser quella di snellire le procedure in caso di inadempimento del pagatore. Si sa che in Italia le escussioni immobiliari sono molto complesse e i tempi per realizzare un incasso da una casa pignorata sono di circa 7 anni. E’ uno dei fulcri del problema delle sofferenze delle banche. Con un simile procedimento, gli istituti potrebbero godere di una “garanzia” molto più forte per le loro erogazioni. Chi difende la norma, sottolinea come la vendita in tempi stretti sia un vantaggio anche per il debitore, che non vedrebbe il bene depauperarsi come avviene nel caso delle vendite giudiziarie e quindi avrebbe maggiori chances di incassare qualcosa. In un’ottica di sistema, quindi, i tecnici si aspettano un miglioramento delle disponibilità di credito da parte delle banche, con condizioni migliori per chi deve sottoscrivere un prestito.

Il busillis è nella definizione di quel patto tra banca e consumatori, che dovrebbe appunto oliare tutte queste procedure. Si scontrano la concezione di “patto marciano”, che esiste nella prassi pur non essendo codificato dalla legge, e quello “concessorio”, espressamente vietato dall’articolo 2744 del codice civile. La differenza tra i due sta nelle garanzie che si danno al debitore. Nella forma concessoria, il patto dispone che in caso di impossibilità a ripagare il debito, il bene a garanzia passi nelle disponibilità del creditore, che lo può vendere e tenere per sé tutto l’incasso. Nel caso del patto marciano, invece, l’eccedenza di realizzo torna al debitore. Per questo aspetto, la nuova norma appare in linea con il patto marciano, garantendo la plusvalenza a chi ha sottoscritto il mutuo. Un’altra garanzia riguarda il fatto che il valore del bene, sulla cui base procedere alla vendita, deve esser stimato da un perito terzo, scelto di comune accordo dalle parti.

Nonostante tutto, restano tuttavia alcuni dubbi che il governo dovrebbe tenere in considerazione. Eccoli:

• Squilibrio delle parti. Credere che la forza contrattuale di chi chiede un mutuo e di chi lo eroga (la banca) sia la stessa, sembra una beata illusione. “Se la ratio del divieto di patto commissorio è l’esigenza di evitare che il debitore venga capziosamente spogliato del bene da un creditore oggettivamente più forte, che si approfitta di una condizione di debolezza, questo rischio c’è anche nel patto marciano applicato al contratto di mutuo ipotecario, dove la clausola di stima posteriore e affidata a un terzo potrebbe non essere sufficiente ad escludere” un risultato coercitivo, dicono i tecnici. Lo squilibrio tra forze in campo si potrebbe cioè vedere nella stessa perizia, con l’esito di arrivare a una vendita fortemente a sconto: la banca (esposta tendenzialmente per meno del valore dell’immobile) potrebbe rientrare del suo senza curarsi del destino del debitore. Con potenziali effetti devastanti anche per il mercato, sul quale arriverebbero molte case a valori inferiori alla media.
• Par condicio dei creditori. Trasferire la proprietà della casa alla banca renderebbe questa un creditore privilegiato e sottrarrebbe il bene stesso alla potenziale “aggressione” di altri eventuali creditori.
• Retroattività. La norma prevede che il patto possa essere stipulato “successivamente” alla stipula del contratto, con un eccesso di zelo visto che la direttiva Ue non specifica questo aspetto. Se questo però aprisse a una potenziale revisione dei contratti in essere, sarebbe una norma esplosiva e passibile di incostituzionalità. Tutti chiedono chiarezza su questo aspetto.